二手房?jì)r(jià)格就像樓市的晴雨表，一定程度上預示著(zhù)樓市的未來(lái)走向。

近日，中指院統計的數據顯示，2022年10月，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.16%，已連續6個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅較9月擴大0.03個(gè)百分點(diǎn)。

相比起來(lái)，十個(gè)大城市的二手房?jì)r(jià)格稍微堅挺，環(huán)比持平，同比上漲0.94%。不過(guò)?？偟膩?lái)看，十個(gè)大城市的二手房也普遍處于橫盤(pán)狀態(tài)，價(jià)格環(huán)比三漲七跌，上海環(huán)比漲幅居前，為0.64%，重慶環(huán)比跌幅最大，為0.59%；同比來(lái)看，十大城市二手房?jì)r(jià)格同比五漲五跌，杭州同比漲幅最大，為4.82%，深圳同比跌幅最大，為3.78%。

購房者觀(guān)望情緒濃厚

10月，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有7個(gè)，包括深圳、杭州、南京、武漢、重慶、天津、成都，其中，重慶環(huán)比跌幅最大。

今年8月以來(lái)，重慶二手房?jì)r(jià)環(huán)比跌幅持續擴大，10月，跌幅已持續擴大至0.59%。分區域看，重慶主城各區房?jì)r(jià)均呈現普跌狀態(tài)。從掛牌量來(lái)看，僅貝殼找房平臺，重慶掛牌的二手房源就已經(jīng)達到18萬(wàn)套。中指院表示，10月，重慶綦江出現首個(gè)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”交易，根據重慶市規劃與自然資源局消息，未來(lái)或在全市范圍深入推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策，簡(jiǎn)化交易流程，降低交易成本，激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力。

2021年2月二手房參考價(jià)發(fā)布以來(lái)，深圳二手房成交量就逐步下降，10月，深圳二手房成交量依舊處低位徘徊，二手房?jì)r(jià)格持續下跌。中指研究院數據顯示，10月，深圳二手住宅共成交約1700套，成交量環(huán)比結束“四連降”態(tài)勢，不過(guò)，成交規模整體依舊保持在低位水平；同比則受去年同期低基數因素影響，實(shí)現年內首次轉正。

價(jià)格方面，10月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.22%，已連續19個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅較9月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。中指院表示，當前，深圳客戶(hù)觀(guān)望情緒依舊濃厚，樓市低迷態(tài)勢短期內或難以改變。近期，第一財經(jīng)走訪(fǎng)深圳樓市發(fā)現，不少片區的房源價(jià)格下降幅度較大，房產(chǎn)中介稱(chēng)，“業(yè)主如果急著(zhù)賣(mài)掉，就只能降價(jià)”。

杭州二手房成交量也持續下探，二手房?jì)r(jià)格出現回調。中指院數據顯示，10月，杭州市區（含富陽(yáng)、臨安）二手住宅成交規模出現“四連降”，成交套數降至2100套左右；價(jià)格方面，10月杭州二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.13%。整體來(lái)看，杭州“517”新政帶動(dòng)部分購房需求釋放，使得6月二手房成交量達年內高點(diǎn)，約5100套，此后，杭州二手房市場(chǎng)持續降溫。

南京二手房市場(chǎng)表現也低迷。中指院數據顯示，10月南京二手房成交套數降至約5800套，環(huán)比降幅超10%；價(jià)格環(huán)比下跌0.43%，已連續8個(gè)月下跌，跌幅較9月擴大0.37個(gè)百分點(diǎn)。中指院表示，客戶(hù)置業(yè)信心較弱，業(yè)主掛牌價(jià)格預期下調,二手房成交多為“以?xún)r(jià)換量”形式。

武漢二手房市場(chǎng)表現冷清，價(jià)格環(huán)比持續下跌。中指院數據顯示，10月，武漢二手住宅價(jià)格繼續下跌，環(huán)比跌幅收窄至0.47%，已經(jīng)實(shí)現“八連跌”。分區域看，10月武漢各區二手住宅房?jì)r(jià)均下跌。中指院表示，持續反復的疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生較大抑制作用，進(jìn)一步影響購房者入市信心，延緩了二手房市場(chǎng)的復蘇節奏。

10月，天津利好政策不斷出臺，居民購房成本逐步降低。10月1日起，天津5年期以上首套住房公積金貸款利率調整為3.1%；14日，天津首套房商貸利率降至3.9%。樓市利好疊加部分區域疫情封控解除等因素影響，10月天津二手房市場(chǎng)保持一定活躍度。盡管如此，價(jià)格方面，10月天津二手住宅價(jià)格環(huán)比由漲轉跌，跌幅為0.08%。

成都疫情影響逐步消退，二手房市場(chǎng)略有回暖。10月，成都疫情影響逐步消退，疫情期間積壓的購房需求得以釋放，二手房成交量回升至1.2萬(wàn)套，環(huán)比增長(cháng)近7成。中指院表示，目前需求端觀(guān)望情緒未能得到實(shí)際改善，預計待疫情積壓的需求逐步釋放后，后期二手房市場(chǎng)成交或將繼續保持筑底狀態(tài)。價(jià)格方面，10月成都二手住宅價(jià)格環(huán)比止漲轉跌，跌幅為0.05%，部分區域如新都、溫江、青白江等二手房?jì)r(jià)持續松動(dòng)。

疫情積壓的需求逐步釋放

10月，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有3個(gè)，包括北京、上海、廣州，其中，上海環(huán)比漲幅最大。

在全國樓市下行背景下，上海二手房市場(chǎng)整體表現則較為穩定，二手房?jì)r(jià)環(huán)比持續上漲。今年6月，上海全面復工復產(chǎn)，其二手房成交量迅速回升至1.5萬(wàn)套；7月成交量攀升至近2萬(wàn)套；8-10月，隨著(zhù)疫情期間積壓的購房需求逐步釋放完畢，上海二手房成交規模逐步回落至1.6萬(wàn)套?？傮w來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)依舊保持一定活躍度。價(jià)格方面，中指院數據顯示，10月上海二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.64%，漲幅居十大城市首位，且環(huán)比漲幅較9月小幅擴大。

北京市場(chǎng)活躍度有所下降，二手房?jì)r(jià)持續平穩趨升。自6月以來(lái)，北京二手房成交規模呈持續增長(cháng)態(tài)勢，9月成交量同比實(shí)現年內轉正。進(jìn)入10月，北京二手房市場(chǎng)活躍度有所下降，成交量環(huán)比止增轉降，但同比依舊保持增長(cháng)態(tài)勢。價(jià)格方面，10月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.19%，已連續26個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較9月有所擴大。中指院預計，未來(lái)隨著(zhù)前期樓市利好政策如二手房交易“連環(huán)單”串聯(lián)改并聯(lián)，首套住房公積金貸款利率下調、“賣(mài)一買(mǎi)一”置業(yè)新政的持續顯效，11月北京二手房成交規?；驅⒂兴黾?。

廣州購房者的觀(guān)望情緒濃厚，二手房市場(chǎng)表現冷清 。10月，廣州二手住宅成交規模依然處在低位水平。中指院表示，這主要因為全國樓市呈現下行態(tài)勢，居民大多選擇持幣觀(guān)望，入市動(dòng)力明顯不足。另外，部分區域疫情出現反復，廣州二手房的成交產(chǎn)生一定抑制作用。不過(guò)，10月廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比由跌轉漲，漲幅為0.05%。分區域看，中心區域如黃埔、天河、越秀、荔灣、海珠二手房?jì)r(jià)格表現較為穩健，外圍區域二手房?jì)r(jià)格下跌較為明顯。

中指院表示，展望未來(lái)，預計各地政府將在堅守“房住不炒”定位下，繼續從供需兩端發(fā)力穩樓市。短期來(lái)看，需求端政策面將持續寬松，熱點(diǎn)城市或將漸進(jìn)式放松區域限購，優(yōu)化“認房認貸”政策，同時(shí)結合自身實(shí)際情況調整首套房貸利率下限等；而更多三四線(xiàn)城市行政限制性政策則有望全面取消。供給端則持續積極推進(jìn)“保交樓”，以期修復市場(chǎng)信心。整體來(lái)看，四季度預計各地“因城施策”舉措將繼續發(fā)力，在樓市環(huán)境漸趨寬松之下，部分熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市市場(chǎng)或呈緩慢恢復復蘇態(tài)勢，但值得注意的是，疫情仍將是影響市場(chǎng)恢復節奏的關(guān)鍵因素。