這兩天，家住錢(qián)江新城的張女士來(lái)電爆料，她所住的小區新城國際花園要改造外立面，改造花費約2000多萬(wàn)元，一部分由維修資金支出，一部分由業(yè)主自籌。

關(guān)于改造的原因，張女士說(shuō)，主要是“拉高小區的房?jì)r(jià)”。目前改造方案已經(jīng)獲得2/3業(yè)主同意，表決通過(guò)。但張女士提出質(zhì)疑：把“治病”的錢(qián)用在了“整容”上，這錢(qián)到底該不該花？

錢(qián)江新城一小區要花2000多萬(wàn)改造外立面

每戶(hù)眾籌1.4萬(wàn)到2.2萬(wàn)元不等

新城國際花園位于錢(qián)江新城，共9幢房子，交付已有十多年了。小區就在錢(qián)江路地鐵站邊上，交通便利。

走進(jìn)小區，內部環(huán)境還是蠻不錯的，綠化茂盛。小區外立面目前是淺黃色的條磚，這在十多年前是比較流行的外立面材料，在如今的商品房市場(chǎng)已經(jīng)不常見(jiàn)了。

根據該小區外立面改造議案，小區外立面將改成干掛鋁板、金屬漆和涂料。從給出的建筑效果圖看，是時(shí)下流行的灰色系。

新城國際花園外立面改造效果圖

改造預估費用2197萬(wàn)元，其中1000萬(wàn)由維修資金中支出，剩余費用由業(yè)主自籌。按照每戶(hù)房產(chǎn)證面積*100元/平方米分攤，小區住房面積約12萬(wàn)方，理論上“業(yè)主眾籌”部分可以達到1200萬(wàn)元。根據該小區140方-220方的戶(hù)型，粗略計算，每戶(hù)眾籌費用在1.4萬(wàn)到2.2萬(wàn)元不等。

10月底，改造方案在業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)；前幾天，業(yè)委會(huì )開(kāi)設了由社區監督的專(zhuān)用銀行賬戶(hù)，收繳由業(yè)主眾籌的款項。后續還有遞交職能部門(mén)審批、項目招標等程序。

職能部門(mén)：外立面改造可以申請物業(yè)專(zhuān)項維修資金

業(yè)主質(zhì)疑：為何把“治病”的錢(qián)用在“整容”上？

《杭州市物業(yè)管理條例》七十二條規定，物業(yè)專(zhuān)項維修資金是專(zhuān)項用于共有部位保修期滿(mǎn)后維修和更新、改造的資金，俗稱(chēng)“房屋的養老金”。

物業(yè)專(zhuān)項維修資金能用來(lái)升級外立面嗎？

咨詢(xún)杭州市物業(yè)服務(wù)和維修資金管理中心，得到的答復是：外立面屬于小區共有部位，只要滿(mǎn)足保修期滿(mǎn)條件，可以申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金進(jìn)行維修、更新和改造。當然，在符合條件的同時(shí)，還要按照程序進(jìn)行，需要征得2/3業(yè)主同意。

業(yè)主張女士認為，外立面改鋁板，除了美觀(guān)一些，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改善。更重要的是，她認為“物業(yè)維修資金應當用在刀刃上”。

“1000萬(wàn)是不小的數目，如果這次外立面改造花掉了，以后小區有更重要的安全隱患，比如電梯故障之類(lèi)，是不是就沒(méi)得用了？把‘治病’的錢(qián)花在了‘整容’上，以后真正需要維護的時(shí)候，資金不就有缺口了？”

張女士說(shuō)，小區部分樓幢以前出現過(guò)滲水和破損，可以對出現問(wèn)題的地方進(jìn)行維修。但現在花這么大一筆錢(qián)，對整個(gè)小區“整容”，沒(méi)有必要。而且，“我們希望安居樂(lè )業(yè)，不希望小區弄得像個(gè)工地”。

對“整容”的目的，張女士不認同，對“整容”的效果，她也打了個(gè)問(wèn)號。

“因為周邊的房?jì)r(jià)都很高，就我們小區房?jì)r(jià)比較低，很多業(yè)主就認為是我們小區外立面舊了，改造之后房?jì)r(jià)會(huì )提升?！?/span>

張女士說(shuō)，不少業(yè)主認同外立面升級可以提升小區品質(zhì)，從而促進(jìn)房產(chǎn)升值。剛提出方案的時(shí)候，她還看到小區里拉出橫幅，如 “小投入、大產(chǎn)出” “外墻改造防脫落、補滲漏、增顏值、喜升值”等等。

“我不贊同這種說(shuō)法。我認為房?jì)r(jià)是有多方面原因的，僅僅改造一下外立面就想大幅提升房?jì)r(jià)，這種邏輯也太簡(jiǎn)單粗暴了。也不符合政府倡導的‘房住不炒’?！?/span>

小區業(yè)委會(huì )：

不是純粹為了房?jì)r(jià)

維修資金沒(méi)有全部用完

我們還聯(lián)系上了新城國際花園業(yè)委會(huì )的周主任。他說(shuō)，小區外立面改造目前正在籌集資金階段，業(yè)主積極性挺高的。

為什么要改造外立面？周主任首先提到了“安全”。

小區交房十多年了，是當年錢(qián)江新城第一批商品房。當時(shí)的外立面用的是小瓷磚，因為這種材料的特性，外墻出現過(guò)開(kāi)裂和脫落，部分業(yè)主家還發(fā)生過(guò)滲漏。這些年修修補補，卻治標不治本。修補過(guò)后的外立面有色差、不協(xié)調，影響了美觀(guān)。

外立面改造就是想從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，同時(shí)改善大家的居住品質(zhì)。

“這次外立面改造是建立在民意的基礎上。通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，最終85%高票通過(guò)，體現了小區大部分業(yè)主的意愿?！?/span>

對于一些業(yè)主提出的質(zhì)疑，周主任也一一作出了回應。

關(guān)于物業(yè)維修基金?！拔覀冞@次打算使用1000萬(wàn)維修資金，賬戶(hù)里還保留了40%左右，并沒(méi)有都用完?！?/span>

周主任認為，小區的公共部位和設施出現問(wèn)題，才會(huì )用到物業(yè)維修基金。外立面屬于這個(gè)范疇?！俺霈F一個(gè)問(wèn)題，解決一個(gè)。目前我們小區最突出的問(wèn)題就是外立面的安全、美觀(guān)，像電梯之類(lèi)其他公共設施沒(méi)有出現問(wèn)題?！?/span>

關(guān)于房?jì)r(jià)?！拔覀冃^這么好的地段，大家都是自住為主，沒(méi)有說(shuō)純粹為了房?jì)r(jià)。當小區各方面品質(zhì)上來(lái)了，房?jì)r(jià)是否升值，是自然而然的事?！?/span>

小區外立面升級

真能拉動(dòng)房產(chǎn)升值嗎？

前陣子，不管是交付多年的二手房，還是剛買(mǎi)到手還沒(méi)交付的期房，都有業(yè)主動(dòng)起了“自籌資金、升級改造房子外立面”的念頭。

比如江河匯板塊的中海御道小區，業(yè)主們想眾籌2000多萬(wàn)元想將小區外立面從真石漆改為干掛石材。

不過(guò)最后都不了了之，其中困難可想而知。

只有一些比較特殊的改造案例，比如一些單位的職工專(zhuān)用房（盛廬小區）、員工保障房（水澄花園）、公租房（中海御道公租房）等等，資金由相關(guān)單位和政府統籌，不涉及業(yè)主自籌資金的情況，才最終改造成功。

我們了解到，去年，位于上城區復興板塊的水澄花園啟動(dòng)了外立面整修，改造項目于今年完工。

水澄花園小區是浙江華云電力實(shí)業(yè)集團員工保障性用房，于2006年建成。小區外立面整修工程中就包括了外墻更換鋁板幕墻。

水澄花園分為南苑和北苑兩個(gè)小區，其中南苑直面錢(qián)塘江，可以看到一線(xiàn)江景，房?jì)r(jià)比北苑相對高一些。

我們從二手房中介平臺上看到，目前這兩個(gè)小區的掛牌房源，多數都標著(zhù)“全新外立面”“干掛鋁板”等等。顯然，外立面升級被作為賣(mài)點(diǎn)之一。

那么，外立面升級之后的水澄花園，房?jì)r(jià)到底漲沒(méi)漲？

根據杭州我愛(ài)我家提供的成交數據，2019年，水澄花園北苑成交均價(jià)不到3.4萬(wàn)/方，今年成交均價(jià)4萬(wàn)/方；2019年水澄花園南苑成交均價(jià)4萬(wàn)/方，今年成交均價(jià)4.7萬(wàn)/方。

單從成交的房源價(jià)格分析，2019年和2022年小區的成交均價(jià)，是有所上漲的。

但一方面，小區的二手房成交量不大，成交價(jià)在復興板塊內不算拔尖，屬于正常價(jià)格；另一方面，2019年至今，杭州房?jì)r(jià)總體也上漲了一截，水澄花園的房?jì)r(jià)上漲，很難區分是隨區域內整體行情，還是因為小區自身的提升改造。

但周邊的中介明確告訴我們——因為房子外立面升級改造了，所以想把自家房?jì)r(jià)也往上抬一抬的房東，很少很少。

“樓市行情大家也都比較清楚，房東心態(tài)總體還是比較穩的，不會(huì )因為小區改造了一點(diǎn)，就要漲價(jià)，相反，買(mǎi)家要還價(jià)，也大有余地。你們看到網(wǎng)上的掛牌價(jià)格跟實(shí)際成交還是有價(jià)差的?！备浇鼛准议T(mén)店的中介不約而同表示，外立面是否改造與房?jì)r(jià)的關(guān)系并不大，當然，“顏值”提升，在購房者實(shí)地看房的時(shí)候，或有助于促進(jìn)成交。