為進(jìn)一步完善甌海區房屋征收與補償政策，改善城市居民的居住環(huán)境和住房條件。近日，甌海區發(fā)布房屋征收補償房票安置實(shí)施細則，對房票使用范圍、房票票面價(jià)值、房票獎勵、房票使用規則等進(jìn)行明確。該細則將于今年1月22日起施行。

　　該實(shí)施細則明確被征收人可以使用房票購買(mǎi)政府指定的房源，包括政府自建安置房、商定商品房、定向定價(jià)商品房等，并且享受相應的獎勵政策。明確自房票出票之日起，一年內購買(mǎi)政府商定商品房的，可給予15%以?xún)鹊姆科豹剟?，一年內購買(mǎi)政府自建安置房的，可給予10%以?xún)鹊姆科豹剟?；自房票出票之日起，兩年內購買(mǎi)政府商定商品房的，可給予10%以?xún)鹊姆科豹剟?，兩年內購買(mǎi)政府自建安置房的，可給予5%以?xún)鹊姆科豹剟睢?/p>

　　對于自房票出票之日起，兩年內未購房但仍有購房意愿的，可向征收實(shí)施單位提出申請，實(shí)施單位初審并報區政府審定后，可延長(cháng)房票有效期。房票每次延長(cháng)期限為一年，但不再予以計息。在延長(cháng)有效期內，被征收人使用房票購買(mǎi)政府商定商品房的，給予10%以?xún)鹊姆科豹剟?；購買(mǎi)政府自建安置房的，給予5%以?xún)鹊姆科豹剟睢?/p>

　　商業(yè)用房、工業(yè)用房等非住宅房屋貨幣化后，可以開(kāi)具房票購買(mǎi)商定商品房，但不享受房票購房獎勵，也可以根據相關(guān)政策等值置換政府自建安置房。

　　同時(shí)，該細則還明確房票的核發(fā)對象為被征收房屋的所有權人，被征收人在領(lǐng)取房票后，在有效期內的，可允許實(shí)名變更一次。部分變更的，其變更部分及剩余房票金額均不得低于50萬(wàn)元。變更后的房票有效期、購房時(shí)點(diǎn)、利息和獎勵仍從原房票出票之日起計算，由房票持有人結算。變更后的房票，僅限于購買(mǎi)商定商品房或在房票到期后兌現。

　　另外，甌海區針對新市民還推出了積分購房補貼、積分住房租賃補貼實(shí)施辦法，通過(guò)讓新市民參加量化積分管理，減輕住房壓力，吸引人口聚集。該辦法將于今年1月26日起施行。

　　該辦法明確新市民積分購房補貼每年保障名額為100名，其中新市民積分100分以上的50名，每平方米補助260元，最高補貼100平方米等。住房租賃補貼方面，每年保障名額為100名，每戶(hù)每年兌付一次，補貼標準為每戶(hù)每月300元，累計保障時(shí)間最長(cháng)不超過(guò)3年。

　　新聞背景

　　新房交付時(shí)，業(yè)主和房開(kāi)總是鬧“別扭”，業(yè)主覺(jué)得房開(kāi)賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)卻拿不出像樣的品質(zhì)和服務(wù)，而房開(kāi)企業(yè)感覺(jué)在這個(gè)微利甚至虧本的行業(yè)中，賣(mài)力卻得不到肯定。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)復雜的行業(yè)，涉及到土地開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售和運營(yíng)等多個(gè)環(huán)節。雖然房地產(chǎn)行業(yè)有一段時(shí)間被認為是一個(gè)暴利行業(yè)，但實(shí)際上，這個(gè)行業(yè)的利潤空間所受的因素很多并不是一成不變的。

　　經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)早已回歸本真——房子是用來(lái)住的。那么,如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到底是一個(gè)暴利行業(yè)還是微利呢？我們聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家的說(shuō)法。

　　城市話(huà)題

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　房地產(chǎn)是暴利還是微利

　　浙南萬(wàn)科投資發(fā)展部總經(jīng)理 徐人為

　　過(guò)去，很多人認為房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，我認為這種說(shuō)法不太準確。

　　首先，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是一個(gè)“資金密集型行業(yè)”，房地產(chǎn)單個(gè)項目的資金量級普遍都需要在億元級以上，如果我們只看到產(chǎn)出而忽視其投入就認為它是“暴利”顯然是片面的。事實(shí)上，房開(kāi)項目一般為銷(xiāo)售凈利率在5%-10%。

　　任何一個(gè)非壟斷性行業(yè)在發(fā)展到一定成熟的階段后肯定是充分競爭的，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，而這個(gè)行業(yè)的競爭在房開(kāi)拿地時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始。用簡(jiǎn)單公式表示：銷(xiāo)售收入減去地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、費用等于利潤，當各家開(kāi)發(fā)商對客觀(guān)售價(jià)和開(kāi)發(fā)成本的預估都相差不太大的情況下，只能壓低利潤預期來(lái)提高“可承受地價(jià)”，所以在土拍形式為價(jià)高者得模式的邏輯下，想要獲取“暴利”的房開(kāi)一開(kāi)始就拿不到土地。

　　此外，房地產(chǎn)單個(gè)項目的開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，普遍在3年以上，而項目的整體定位、產(chǎn)品戶(hù)型、成本配置等在項目開(kāi)工之時(shí)就已通過(guò)政府規劃報批確定且基本不可再調整。也就是說(shuō)用確定的產(chǎn)品，等待兩三年后不確定的買(mǎi)家，房企的內心是“忐忑”的。更何況這三年間房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售價(jià)格還將受政策調控、金融市場(chǎng)、板塊規劃、競爭對手、客戶(hù)預期等因素影響，所以拿地階段的利潤回報測算是靜態(tài)的，而最終的收益浮動(dòng)是非常大的。

　　以住宅項目概算舉例：建筑面積10萬(wàn)平方米，預期銷(xiāo)售均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，獲取土地樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，則開(kāi)發(fā)成本6500元/平方米，營(yíng)銷(xiāo)費+管理費用1200元/平方米，財務(wù)成本1270元/平方米，各項稅費總計約1470元/平方米（契稅+印花稅+增值稅+土增稅+所得稅），則凈利潤為1560元/平方米，凈利率為5.7%，可當最終實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)為2.76萬(wàn)/平方米（售價(jià)下降2400元/平方米），則凈利率為0%，即盈虧平衡點(diǎn)。所以在房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩定或下行周期，開(kāi)發(fā)項目受市場(chǎng)波動(dòng)轉為虧損也是可能的。