“帶押過(guò)戶(hù)”成為近期全國多地二手房交易政策中的高頻詞，改變過(guò)去“先贖樓再過(guò)戶(hù)”的交易模式，簡(jiǎn)化交易流程、降低了交易成本。我市甌海、蒼南等地試水，“帶押過(guò)戶(hù)”會(huì )給二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？記者上月底走進(jìn)溫州市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心，了解近期交易動(dòng)態(tài)。

　　“帶押過(guò)戶(hù)”助力二手房

　　據悉，海南、濟南、青島、深圳、珠海、廣州、南京、蘇州、西安、昆明、福州、寧波、杭州、合肥、無(wú)錫、張家港、南通、金華等地，二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”，成為近期備受關(guān)注的樓市熱點(diǎn)。

　　上月底，記者來(lái)到市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心，發(fā)現在咨詢(xún)窗口排隊的人比以前增多了。諸多人對“帶押過(guò)戶(hù)”政策不明白，“帶押過(guò)戶(hù)”新政將如何落地？

　　以往在二手房交易過(guò)程中，若交易房產(chǎn)處于抵押登記狀態(tài)，需要賣(mài)方（原房主）先解押才能辦理過(guò)戶(hù)手續。辦理抵押注銷(xiāo)登記、不動(dòng)產(chǎn)轉移登記和買(mǎi)房申請新的抵押貸款。三項審核辦理，需要一定周期。

　　當前，“帶押過(guò)戶(hù)”是指在不解除抵押的情況下，辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續。不用解押，直接過(guò)戶(hù)。由買(mǎi)方、賣(mài)方和銀行簽訂三方資金監管協(xié)議，將上述三項業(yè)務(wù)組合成一項并聯(lián)業(yè)務(wù)，抵押權先注銷(xiāo)再重新設立，直接變更抵押人?！皫а哼^(guò)戶(hù)”有三大優(yōu)勢：一是精簡(jiǎn)辦事流程；二是無(wú)需過(guò)橋資金，降低交易成本；三是業(yè)務(wù)無(wú)縫對接，保障交易安全。

　　10月，“帶押過(guò)戶(hù)”在蒼南試水?！安挥孟葔|資解押就能直接過(guò)戶(hù)，既省錢(qián)又方便?！?0月中旬，蒼南縣不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心錢(qián)庫分中心，為林先生順利辦結蒼南首例二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記業(yè)務(wù)。全程僅用了2個(gè)小時(shí)左右。

　　上周，溫州市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心甌海辦證處開(kāi)始辦理有抵押二手房“雙預告”登記。所謂“雙預告”登記“帶押過(guò)戶(hù)”模式，是在買(mǎi)家未支付房屋全款的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方可先行辦理轉移預告登記和抵押預告登記，在取得預告登記證后，銀行向買(mǎi)家發(fā)放二手房按揭貸款并歸還賣(mài)家原有貸款，再辦理原房產(chǎn)注銷(xiāo)抵押登記、預告登記轉正式登記實(shí)現房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和新的抵押登記。在此之前，農業(yè)銀行溫州樂(lè )清支行發(fā)放“雙預告”登記“帶押過(guò)戶(hù)”按揭貸款，金額80萬(wàn)元，表明“帶押過(guò)戶(hù)”政策正式在我市落地。

　　溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)潘安平教授表示，“帶押過(guò)戶(hù)”簡(jiǎn)化了交易流程，降低了交易成本，有利于二手房交易，為二手房交易市場(chǎng)注入了新的活力。

　　潘安平認為“帶押過(guò)戶(hù)”影響有三：1.減少了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本；2.可降低交易風(fēng)險，因為買(mǎi)家無(wú)需籌措資金先行墊付。3.可以縮短辦理周期。其實(shí)“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)為二手房“轉按揭”，在實(shí)際操作過(guò)程中需注意確保交易安全，該模式對于市場(chǎng)交易量和房?jì)r(jià)的影響會(huì )有多大，還有待觀(guān)察?？傊?，“帶押過(guò)戶(hù)”是對二手房交易流程的重大優(yōu)化，是便民友好措施，可以更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，是善政，值得推廣。

　　政策落地規范流程

　　重慶金牧錦揚律師事務(wù)所楊熠律師介紹，“帶押過(guò)戶(hù)”交易方式，在全國多地面市，與我國目前的經(jīng)濟形勢息息相關(guān)，為了解決存量房過(guò)剩的問(wèn)題，平衡供需關(guān)系，盤(pán)活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，長(cháng)遠來(lái)看，有利于維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩定可持續發(fā)展。

　　據悉，“帶押過(guò)戶(hù)”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。不過(guò)，法律同時(shí)規定，當事人另有約定的，按照其約定。如果原抵押合同有禁止、限制轉讓條款，則約定優(yōu)先。購房者需要提前到不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)房產(chǎn)抵押權登記情況。另外，在過(guò)戶(hù)后但未解除原抵押期間，房產(chǎn)還處于原抵押權的設定狀態(tài)，購房者的所有權可能面臨一種不安定狀態(tài)，為減少這種狀態(tài)持續的時(shí)間，應在“帶押過(guò)戶(hù)”時(shí)與銀行、公證機構溝通到位，避免出現一些不必要的時(shí)間差。

　　在實(shí)現房產(chǎn)交易便利性的同時(shí)，“帶押過(guò)戶(hù)”如何兼顧資金安全？資金賬戶(hù)監管是重要的一環(huán)。通過(guò)公證提存保障資金安全，一旦交易未順利達成，資金原路返還，以防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)溫州區域分部常務(wù)副總經(jīng)理葉柏峰坦言，“帶押過(guò)戶(hù)”節省了買(mǎi)賣(mài)雙方的時(shí)間和精力，同時(shí)減少了房東為還貸解押的壓力，相應地減少了為解押可能要付出的墊資利息費用，加快交易速度，對于二手房流轉會(huì )起到積極的作用。溫州行動(dòng)者房產(chǎn)副總經(jīng)理王超愛(ài)十分贊同葉柏峰的見(jiàn)解，他認為，實(shí)行“帶押過(guò)戶(hù)”，不僅交易時(shí)會(huì )帶來(lái)諸多便利，同時(shí)，交易成本會(huì )明顯降低。

　　促進(jìn)房市良性循環(huán)

　　實(shí)施“帶押過(guò)戶(hù)”后，購房人可以用新抵押來(lái)的貸款優(yōu)先償還之前抵押所對應的債權。相關(guān)債務(wù)還清后，原來(lái)的抵押也就解除了，購房人再開(kāi)始償還新抵押所對應的按揭貸款?！皫а哼^(guò)戶(hù)”實(shí)現了用買(mǎi)方的銀行貸款來(lái)還賣(mài)方的銀行貸款，提高了交易效率，減少了交易的時(shí)間和金錢(qián)成本。

　　從市場(chǎng)整體來(lái)看，“帶押過(guò)戶(hù)”降低了二手房交易周期拉長(cháng)、價(jià)格下跌、成本高升對剛性和改善型住房需求的制約，加速了“連環(huán)單”的交易節奏，進(jìn)一步穩定了房?jì)r(jià)預期，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)具有積極意義。

　　記者了解到，當買(mǎi)賣(mài)雙方在同一家銀行辦理按揭貸款時(shí)，銀行打通“脈絡(luò )”，“帶押過(guò)戶(hù)”操作便捷，但如跨行辦理按揭貸款，尚存在一定難度?？缧小皫а哼^(guò)戶(hù)”首先需要原抵押銀行同意，如何保證原抵押對應的債權不落空，能夠及時(shí)償還或提存，需要規范具體的交易流程和細節，做好流程精細化控制。

　　目前銀行推動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”的主要動(dòng)力還是留住貸款，從這一點(diǎn)來(lái)看跨行“帶押過(guò)戶(hù)”可能面臨一些障礙。但購房者有權在不同銀行間作出最優(yōu)選擇，享受最低的貸款利率。在此背景下，有關(guān)部門(mén)制定統一的規范化流程，進(jìn)一步推動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”政策落地，顯得尤為重要。上周，溫州市銀行業(yè)協(xié)會(huì )組織市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)及十余家銀行相關(guān)負責人，就“二手房”交易實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)預告登記有關(guān)事項開(kāi)展研討。

　　溫州萬(wàn)豪房產(chǎn)董事長(cháng)潘明榮認為，“帶押過(guò)戶(hù)”是個(gè)利好消息。溫州原來(lái)沒(méi)有“帶押過(guò)戶(hù)”，購房者需要通過(guò)第三方墊資來(lái)進(jìn)行過(guò)戶(hù)。當前，銀行主要保護自身利益，“帶押過(guò)戶(hù)”對銀行有利。而對房產(chǎn)交易量來(lái)說(shuō)，能否起到?jīng)Q定性的作用，還需拭目以待。