中介：哪怕是建蘭轉公都沒(méi)引起房?jì)r(jià)波動(dòng)

緊鄰南宋德壽宮遺址博物館的西牌樓社區，居民樓窗外掛滿(mǎn)了一排排紅燈籠，十分喜慶，與古色古香的宮殿相得益彰。

靠近德壽宮圍墻的一些住戶(hù)，在自家陽(yáng)臺就可以看到近在咫尺的德壽宮。他們笑稱(chēng)自己住在了德壽宮的“后花園”，自家變成了“宮景房”。 攝影：記者 陳中秋

自一面紅色宮墻火出圈后，南宋德壽宮遺址博物館的熱度居高不下，話(huà)題討論不斷。

前兩天，有橙友發(fā)帖說(shuō)，看到緊鄰德壽宮的西牌樓社區、百歲坊巷小區等居民樓，住戶(hù)窗外掛上了一排排紅燈籠，與古色古香的宮殿相得益彰，儼然成了“宮景房”。

尤其是靠近德壽宮圍墻的一些住戶(hù)，在自家陽(yáng)臺就可以看到近在咫尺的德壽宮，德壽宮好似成了自家“后花園”。

橙友紛紛在帖下留言：“與德壽宮同框，房子值錢(qián)了許多”“成了半個(gè)宮里人”“房?jì)r(jià)視野俱漲”……

德壽宮附近的小區搖身一變成了“宮景房”，房?jì)r(jià)真的會(huì )跟著(zhù)變化嗎？我們前往實(shí)地了解情況。

德壽宮遺址、鼓樓、胡雪巖故居 皇城根遍布景點(diǎn)和老小區

德壽宮一帶，有被稱(chēng)為“清末巨商第一宅”的胡雪巖故居、歷史悠久的清河坊，以及鼓樓、十五奎巷、五柳巷等知名景點(diǎn)。周邊民居眾多，像建國南苑、百歲坊巷、直吉祥巷等小區都有至少二三十年的歷史，板塊整體呈現繁華熱鬧的老城區生活氛圍。

附近德佑門(mén)店的房產(chǎn)中介小駱說(shuō)，鼓樓望江門(mén)雄鎮樓板塊這一片，目前二手房掛牌價(jià)4萬(wàn)-5萬(wàn)元/方左右，實(shí)際成交考慮房型、樓層、裝修等，會(huì )再低一些，但基本維持在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/方。

比如建國南苑的掛牌均價(jià)為4萬(wàn)元/方，實(shí)際簽約均價(jià)3萬(wàn)元/方不到，最近一次成交數據是11月初，二樓58.9方成交均價(jià)2.87萬(wàn)元/方。直吉祥巷的價(jià)格更高一些，最近一次成交均價(jià)為9月份的3.48萬(wàn)元/方。

金都華府算是板塊內比較新的小區，但距離德壽宮不算近，目前掛牌均價(jià)6萬(wàn)元/方，最近一次成交是9月底一套180方大戶(hù)型，均價(jià)4.8萬(wàn)元/方。

由于景點(diǎn)遍布，板塊內基本沒(méi)有余地用來(lái)開(kāi)發(fā)新房。但如果把視野放大，整個(gè)望江片區還是有不少新房供應的。

在望江立交橋以東，望江新城上半年有不少紅盤(pán)出世。均價(jià)6.98萬(wàn)元/方的海潮望月城，兩次開(kāi)盤(pán)中簽率均不到11%，首開(kāi)131套房源吸引1201戶(hù)家庭登記，拼社保的門(mén)檻是有房家庭149個(gè)月。與其一路之隔的新世界江明月朗園項目，首開(kāi)中簽率11%，601套房源共5460戶(hù)家庭登記，同樣觸發(fā)了拼社保機制，有房家庭需要具備165個(gè)月社保才能參與搖號。

德壽宮火了后

對周邊房?jì)r(jià)有影響嗎？

“就房?jì)r(jià)和成交率來(lái)說(shuō)，周邊樓市對德壽宮沒(méi)有太大的反應！”中介小駱一直負責望江一帶的二手房，他說(shuō)，最近的帶看和成交并未因為德壽宮的火熱而上漲。我們咨詢(xún)同板塊的其他中介門(mén)店，回復也基本一致。

小駱認為，二手房行情的好壞和德壽宮沒(méi)有太大關(guān)系：“哪怕是建蘭轉公都沒(méi)有引起房?jì)r(jià)的波動(dòng)，德壽宮也不會(huì )例外?！?/p>

今年7月，位于該板塊的杭州市建蘭中學(xué)由民辦轉為公辦，當時(shí)這個(gè)消息也算“轟動(dòng)”，但附近如金獅苑、袁井巷等小區的掛牌價(jià)和成交量都沒(méi)有什么變化，成交均價(jià)維持在3.5萬(wàn)元/方左右。

從杭州透明售房網(wǎng)的數據來(lái)看，不僅建蘭中學(xué)周邊，或德壽宮周邊，整個(gè)鼓樓望江門(mén)片區的二手房房?jì)r(jià)都處于“橫盤(pán)期”。成交價(jià)或許會(huì )因為戶(hù)型、裝修等差異化因素有所波動(dòng)，但不會(huì )對整個(gè)板塊的均價(jià)造成太大影響。

業(yè)內人士分析，作為市中心成熟板塊，這里周邊的配套、設施基本都固定了，沒(méi)有什么想象空間，所以房?jì)r(jià)會(huì )穩定在比較合理的區間。

當然，實(shí)際行情一定會(huì )受到整體大環(huán)境的影響，今年二手房市場(chǎng)下行趨勢明顯，各板塊成交受到影響是無(wú)法避免的。

環(huán)境改變帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展

典型例子有阿那亞

“小區所在位置或附近出現景點(diǎn)，會(huì )不會(huì )影響房?jì)r(jià)？”我們多方咨詢(xún)后發(fā)現，業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)并不統一。比如幾位曾經(jīng)有過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，后轉到房產(chǎn)中介行業(yè)的資深人士認為，“景點(diǎn)和房?jì)r(jià)沒(méi)有必然聯(lián)系”，并舉例杭州的南宋御街、西溪濕地、擁有“埃菲爾鐵塔”的天都城等作為觀(guān)點(diǎn)的佐證。

但也有業(yè)內人士舉例河北省秦皇島北戴河新區的阿那亞社區，因成為著(zhù)名景點(diǎn)而帶動(dòng)房?jì)r(jià)，阿那亞算是一個(gè)典型例子。

關(guān)注娛樂(lè )圈的人知道阿那亞，是因為那里舉辦了好幾場(chǎng)大秀。今年9月，奢侈品品牌LV在阿那亞舉辦男裝大秀，明星王鶴棣穿著(zhù)貂皮大衣出圈，導致國慶期間阿那亞的人流量瘋漲。這個(gè)在北戴河黃金海岸線(xiàn)上的小鎮，因靠近北京，時(shí)常舉辦音樂(lè )節等各種活動(dòng)。

而房產(chǎn)圈的人提起阿那亞，都會(huì )說(shuō)這是個(gè)“神盤(pán)”。一開(kāi)始，阿那亞作為非剛需的文旅項目，一度陷入滯銷(xiāo)困境。后來(lái)，阿那亞打造了孤獨圖書(shū)館、酒神劇場(chǎng)、沙丘美術(shù)館等景點(diǎn)，迅速躋身網(wǎng)紅打卡的大型社區。從年銷(xiāo)售額4000多萬(wàn)元到30億元，阿那亞的房?jì)r(jià)如今趕超周邊城市4倍，“造景”功不可沒(méi)。

小區自身環(huán)境設施的改善

對房?jì)r(jià)的影響或更明顯

綜合來(lái)看，阿那亞的例子或難以復刻，但小區自身環(huán)境設施的改善，對房?jì)r(jià)確實(shí)有一定提升作用。

位于蕭山聞堰的江南摩卡小區，2016年開(kāi)始陸續對小區的消防設備、路面、外墻等進(jìn)行提升，并且改造了道閘、人臉識別等智能化設施。在此之后，小區的成交均價(jià)上漲了2000-3000元/方。目前成交價(jià)穩定在2.8萬(wàn)元/方左右。

另外，老舊小區加裝電梯也有助于提升房?jì)r(jià)。此前，都市快報曾報道過(guò)杭州首個(gè)加裝電梯的老小區新民村掛出7.6萬(wàn)元/方的價(jià)格，比加裝電梯前的掛牌價(jià)高出近1萬(wàn)元/方。目前，我們看到透明售房網(wǎng)上顯示新民村的掛牌價(jià)在7.4萬(wàn)元/方左右，但有價(jià)無(wú)市，已經(jīng)許久沒(méi)有成交了。

之前，杭州有一些業(yè)主眾籌改造自家小區外立面，這一方面是對生活品質(zhì)的追求，另一方面也是希望改造后房?jì)r(jià)更有競爭力。

二手房掛牌超20萬(wàn)套

最近一個(gè)月有2萬(wàn)多套降價(jià)

透明售房網(wǎng)數據顯示，杭州二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬(wàn)套（含富陽(yáng)、臨安），截至發(fā)稿前，本月二手房成交3055套。

本月成交套數前十名的小區中，小面積段的居多。除了小戶(hù)型住宅華元歡樂(lè )城，E30中心公寓、智匯眾創(chuàng )中心、萬(wàn)銀雙子中心等商住公寓也位列其中。中介認為這是以?xún)r(jià)換量的結果。

據國家統計局發(fā)布的數據，上月杭州二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌0.5%。市場(chǎng)反應也確認了這一點(diǎn)：有超2萬(wàn)套杭州二手房在最近30天內降價(jià)。

房貸新政對掛牌價(jià)也有一定影響。11月11日杭州房貸門(mén)檻有新變化，二套只要四成首付，改善家庭聞風(fēng)而動(dòng)。城東一門(mén)店的中介表示，這幾天陸續有房東聯(lián)系他調低掛牌價(jià)，想盡快把房子賣(mài)出去，騰出名額去置換新房。